“房地产无疑已经站在十字路口。”房地产业一位人士感叹说，无论是行业发展，还是调控政策，房地产均将直面嬗变。行业是继续沿着旧模式往前走，享受城镇化的盛宴，还是转个弯，在经济去房产化的结构调整中，沐浴无限好却已近黄昏的夕阳？调控模式是继续主打“行政牌”，追求短期效果的“短平快”，还是换个思路，强化经济手段？

“行业发展需转弯、调控思路应改变”是接受中国证券报记者采访的业内人士的共识。他们认为，市场博弈将在调控纠偏、行业重构中愈演愈烈。

应以市场为主导

5月29日，经过多轮竞价，位于上海长宁区的“新华路街道71街坊地块”最终以46亿元的价格拍出，成为今年以来全国最高价。这宗交易令人印象深刻的不仅是其高企的价格，还有它诞生的日子“新国五条”出台百日之际。近期一线城市土地市场火爆，折射出开发商对未来行政调控手段放松的预期，也强化着历年来房价越调越涨的预期。

近10年来，房地产遭遇密集的调控大致可分为三个阶段：一是2003年至2007年，以管好土地、信贷两个闸门为代表的紧缩调控。2003年，中国人民银行发布通知，规范房地产融资；国务院出台通知，大力推行住房市场化。2004年，国土资源部发出土地招拍挂制度的“831大限”。2005年，“国八条”出台，强调稳定住房价格。2006年，“国六条”和“国十五条”先后出台，后者规定新开工建筑面积90平米以下住房必须占开发建设总面积的70%以上”，即著名的“70/90政策”。2007年，二套房贷首付比例上调至40%，贷款利率上调至基准利率的1.1倍。

这些降温措施并未遏制房价在2004年以后的翻番上涨，但2008年的金融危机迫使房价掉头，由此开启了2008年-2009年的第二阶段宽松调控。为了刺激消费投资、提振经济，鼓励购房的政策在2008年末出台，房地产市场从2009年开始强劲反弹，一线城市房价涨幅大多超过100%。

这又引发了新一轮紧缩调控，即以限购为代表的2010年至今的第三阶段调控。2010年4月，“国十条”出台，限购条款和三套房停贷政策被认为是“史上最严”。2011年，政策继续加码，“新国八条”将二套房的购房门槛提高至“首付6成，利率1.1倍”。短期调整之后，房地产市场2012年下半年开始反弹。2013年初，“新国五条”及其细则出台，明确二手房交易个人所得税需按照差额的20%征收。受此影响，房价涨势得到控制，市场成交量出现腰斩。但同样是“好景不长”，近期市场又现趋热迹象。

不少业内人士指出，十年调控遭遇房价“越调越涨”的“囧途”存在宏观经济因素。例如，城镇化和工业化的快速发展导致房地产刚性需求的快速、大量释放。社会资金充裕而缺乏足够的投资渠道，从而扎堆楼市。不过，调控过于倚重行政手段、忽略长期基础性制度建设也难脱干系。

中国房地产学会副会长陈国强（财苑）表示，过去十年房地产调控的一个失误是在主导思路上重需求端轻供应端，加减法运算不理想。

分析人士认为，在抑制需求的同时，供应端的热情同样也会受到打压，市场供需关系难以得到改善。当积压已久的需求集中释放时，将出现新一轮的供需失衡局面。

在房地产调控中，政府的边界应如何划定？上海业内机构房地产研究院副院长（财苑）业内人士认为，政府部门的任务应是加强制度建设，维护市场秩序，推进土地、户籍等制度的改革，更好地满足市场需求。

阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示，政府应拟定行业的战略和导向，制定并维护市场规则，保持市场的公开透明和长期稳定。房地产投资、定价、销售等应由市场主体来决策，市场风险也相应地由市场主体承担。

业内人士认为，房产税试点扩围可视为楼市调控去行政化的风向标，未来调控应强化持有环节税收政策的作用，发挥市场手段的自动稳定器作用。

暴利将成往事

调控模式转变预期只是一个方面，开发商乐观的另一个理由是看好未来城镇化发展空间。

范小冲认为，当前我国处于城市化加速的特殊历史阶段，农村人口进入城市导致住房需求持续旺盛，再加上经济高速增长、货币超发、居民投资渠道狭窄等因素，共同构成了房地产市场上行的内在因素。

数据显示，2003年到2012年，我国城市化率从40%左右提高到50%左右，提升约10个百分点。这意味着近十年间，从农村迁移到城市的人口净流量有2亿多人，对住房的需求之庞大可见一斑。

房地产业还能延续“黄金十年”吗？某上市房企中层人士表示，新型城镇化思路的提出正在使房地产业的重心发生改变，房地产市场的核心正从此前的大城市逐渐转移到中小城市和小城镇。从总量上看，未来数年间，房地产市场仍将保持一定规模的增长。从近期房企频繁拿地的热情以及对资本市场的强烈渴求来看，房地产开发商仍对市场抱有信心。

该人士表示，房地产行业暴利将成往事。未来数年间，房地产行业的整体利润率可能保持整体下降的态势，但增长前景仍然看好，只要企业调整得当，必将迎来“白银十年”。换句话说，房地产业的“青春期”尚未结束。

“不提"支柱产业"并不意味着房地产就不是支柱产业。各项数据说明房地产业的地位仍不可撼动。”一位曾参与政策制定的学者向中国证券报记者表示，高层回避“支柱”产业的提法是担心由此导致房地产投资过热。

“2013年房地产行业就像是黄昏下的夕阳，行业享受着房价继续毫无征兆的上涨，享受着资金价格下行带来的财务成本下降，享受着刚性需求的购房者依旧积极入市的冲动，唯一的疑问是这无限好的夕阳何时落下。”平安证券首席经济学家钟伟在一份研究报告中如是感慨。

他认为，2010年房地产的限购限贷政策是行业中长期发展的重要拐点。未来2-5年，房地产中期趋势依然是高位平台调整。2-5年内，房地产行业供需关系将逆转，需求大于供给的时代将结束。

一些专家认为，房地产是过去十年经济增长的一大动力，但时至今日，它挤压企业产业投资、抑制居民消费扩张、放大金融机构系统风险的弊端已显现。房地产行业的地位重构与否取决于经济结构调整能否顺利，取决于调控部门对经济增速放缓的容忍度。

无论如何，未来行业洗牌是大势所趋。兰德咨询认为，一些中小房企在多轮调控中被淘汰出局，大型房企的规模效应愈加凸显，抵御风险的能力不断增强，整个行业将走向稳定、理性、规范。

永恒的市场主题

上述曾参与政策制定的学者认为，与中国经济走到转型期一样，房地产业的发展也到了关键阶段。要想吃到新型城镇化“蛋糕”，除关注区域风险和结构风险之外，还需要调控手段逐渐“去行政化”，土地、户籍等配套制度的改革也需加快步伐。

在这一过程中，变革将成为市场永恒的主题。

在一些业内人士看来，房地产业在国民经济中的地位仍不可撼动。包括建材、钢铁、水泥、家具等在内，房地产业关系上下游50多个行业的发展，是国民经济中关联度最高的行业。

从调控政策看，住建部正在会同多个部门制定房地产业发展的长效机制，除房产税外，还涵盖土地供应、保障房建设、货币政策、市场规范等多个层面。无疑，博弈将在房地产调控长效机制的建立过程中凸显出来。

在一些地方部门看来，房产税增收的功能有限，而且会对当地楼市有负面影响，因此对房产税改革试点并不积极。不过，钟伟认为，预计2014年-2015年开始，房产税将在全国范围内全面铺开。无论以何种方式开征，房产税都必将给行业带来巨大危机，曾经为这个行业带来辉煌的投资需求将发生本质改变，房价可能出现一次性的深幅调整，二手房市场的供求关系也会发生明显逆转。